ID CTVM explica como a Lei 8.668 separa os imóveis dos fundos imobiliários do patrimônio de quem os administra e o que essa figura exige da fiduciária
Quem consulta a matrícula de um galpão, de uma laje corporativa ou de um shopping que pertence a um fundo imobiliário encontra, como proprietária, o nome da instituição administradora, e não o do fundo, uma particularidade jurídica que faz parte da rotina da ID CTVM como administradora de FIIs. Na ID CTVM, esse registro em nome da administradora convive com uma série de restrições legais que impedem que o imóvel se misture ao patrimônio da instituição. Para Rodrigo Balassiano, diretor da instituição, a figura da propriedade fiduciária é uma das engrenagens menos conhecidas pelo investidor de FII e, ao mesmo tempo, uma das que mais protegem seu patrimônio.
Uma escolha da lei de 1993
A Lei 8.668, de 1993, que criou os fundos de investimento imobiliário, estabelece que o patrimônio do fundo é formado pelos bens e direitos adquiridos pela administradora em caráter fiduciário. Como o fundo é um condomínio sem personalidade jurídica própria, a solução encontrada pelo legislador foi colocar o imóvel em nome da administradora, mas com uma série de amarras que deixam claro que ele pertence, na essência, aos cotistas.
O artigo 7º da lei lista essas amarras. Os bens do fundo não integram o ativo da administradora, não respondem direta ou indiretamente por suas obrigações, não podem ser dados em garantia de débitos da instituição e não podem ser alcançados por seus credores. A constituição de ônus reais sobre os imóveis também é vedada, com a exceção, incluída em 2023, das garantias prestadas em favor de obrigações do próprio fundo ou de seus cotistas.
As restrições aparecem na matrícula
Essas regras não ficam apenas no texto legal. A lei exige que o título aquisitivo do imóvel mencione expressamente as restrições e destaque que o bem pertence ao fundo, e que o registro de imóveis averbe essas informações na matrícula. Qualquer pessoa que consulte o documento consegue identificar que aquela propriedade não é um bem livre da administradora.
Rodrigo Balassiano observa que esse cuidado documental é parte essencial da proteção. Uma escritura que omita as restrições ou uma averbação incompleta enfraquecem justamente o mecanismo que separa o imóvel do patrimônio da instituição. Por isso, a conferência da documentação na aquisição de cada ativo imobiliário precisa ser tratada como etapa crítica da administração fiduciária.
O dever de quem detém a propriedade
A lei também atribui à administradora o dever de administrar e dispor desses bens conforme o regulamento do fundo ou as deliberações da assembleia de cotistas. Ela responde por má gestão, gestão temerária, conflito de interesses e descumprimento do regulamento ou das decisões dos cotistas.
Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, resume o sentido dessa estrutura:
“O nome da administradora na matrícula não significa que o imóvel é nosso. Significa que assumimos a responsabilidade de guardá-lo, registrá-lo e operá-lo em nome de quem realmente é o dono, que é o cotista. A lei fez questão de deixar isso escrito em cada documento, para que nenhum credor, nenhuma contraparte e nenhum interessado tenha dúvida. Nosso papel é garantir que esse cuidado exista em cada aquisição, em cada contrato de locação e em cada venda”, afirma o executivo.
Troca de administradora sem transferência de propriedade
Uma consequência prática dessa figura aparece quando o fundo muda de administradora. A lei prevê que a ata da assembleia de cotistas que elege a nova instituição, depois de aprovada e registrada na CVM, serve como documento para averbar no registro de imóveis a sucessão da propriedade fiduciária. O texto legal estabelece ainda que essa sucessão não constitui transferência de propriedade.
Regulamentos de fundos e orientações da CVM preveem que a administradora que deixa o cargo deve permanecer no exercício de suas funções até que essa averbação seja efetivada nos registros competentes. Rodrigo Balassiano pondera que esse ponto exige planejamento, porque a averbação depende de cartórios em diferentes localidades, e um fundo com imóveis espalhados pelo país pode precisar de várias averbações para concluir a transição.
A gestão do imóvel no dia a dia
Entre a compra e a venda, a propriedade fiduciária também se manifesta na rotina. Contratos de locação, renovações, cobranças de aluguel e pagamentos de tributos incidentes sobre os imóveis passam pela administradora, que atua em nome do fundo. Os aluguéis recebidos ingressam no patrimônio do fundo e servem de base para a distribuição semestral de pelo menos 95% dos lucros apurados em regime de caixa, exigida pela mesma lei.
Venda e liberação das restrições
Quando o fundo vende um imóvel, o instrumento de alienação serve como documento para cancelar, na matrícula, as averbações das restrições e do destaque de propriedade do fundo. O ciclo se fecha: o imóvel entrou no fundo com as marcas legais que o protegiam e sai dele, já como bem de um terceiro, sem elas.
Um mercado com mais cotistas
Com o número de investidores pessoa física em fundos imobiliários acima de 3 milhões, segundo dados de mercado, entender quem aparece na matrícula e por quê deixou de ser uma questão apenas técnica. Para a ID CTVM, que reúne mais de 550 fundos sob administração, a disciplina documental da propriedade fiduciária é parte do mesmo compromisso de segregação patrimonial aplicado a todas as categorias de fundos. Rodrigo Balassiano avalia que a solidez dessa estrutura é um dos motivos pelos quais o FII se consolidou como porta de entrada do investidor brasileiro no mercado imobiliário.
Sobre a ID CTVM
A ID CTVM é uma instituição especializada em infraestrutura para o mercado de capitais, com serviços de administração fiduciária, custódia, escrituração, controladoria e distribuição de fundos de investimento. Fundada em 2020, a companhia reúne atualmente mais de 550 fundos e mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas como FIDCs, FIPs e FIIs. Combinando tecnologia, governança, conhecimento regulatório e eficiência operacional, a ID oferece suporte a gestores, investidores, empresas e demais participantes do mercado, contribuindo para operações mais seguras, eficientes e transparentes.